2011注會稅法強化講義-房產稅、城鎮土地使用稅和耕地占用稅法

第九章　房產稅、城鎮土地使用稅和耕地占用稅法

　　第一節　房產稅法

　　房產稅法是指國家制定的調整房產稅征收與繳納之間權利及義務關系的法律規范。現行房產稅法的基本規范，是1986年9月15日國務院頒布的《中華人民共和國房產稅暫行條例》（以下簡稱《房產稅暫行條例》）。

　　一、房產稅基本原理

　　二、納稅義務人與征稅對象

　　（一）納稅義務人

　　房產稅以在征稅范圍內的房屋產權所有人為納稅人。其中:

　　1.產權屬國家所有的，由經營管理單位納稅；產權屬集體和個人所有的，由集體單位和個人納稅。

　　2.產權出典的，由承典人納稅。

　　3.產權所有人、承典人不在房屋所在地的，由房產代管人或者使用人納稅。

　　4.產權未確定及租典糾紛未解決的，亦由房產代管人或者使用人納稅。

　　5.無租使用其他房產的問題。納稅單位和個人無租使用房產管理部門、免稅單位及納稅單位的房產，應由使用人代為繳納房產稅。

　　（二）征稅對象

　　房產稅的征稅對象是房產。所謂房產，是指有屋面和圍護結構（有墻或兩邊有柱），能夠遮風避雨，可供人們在其中生產、學習、工作、娛樂、居住或貯藏物資的場所。

　　房地產開發企業建造的商品房，在出售前，不征收房產稅；但對出售前房地產開發企業已使用或出租、出借的商品房應按規定征收房產稅。

　　三、征稅范圍

　　房產稅的征稅范圍為：城市、縣城、建制鎮和工礦區。

　　1.城市是指國務院批準設立的市。

　　2.縣城是指縣人民政府所在地的地區。

　　3.建制鎮是指經省、自治區、直轄市人民政府批準設立的建制鎮。

　　4.工礦區是指工商業比較發達、人口比較集中、符合國務院規定的建制鎮標準但尚未設立建制鎮的大中型工礦企業所在地。開征房產稅的工礦區須經省、自治區、直轄市人民政府批準。

　　四、計稅依據與稅率

　　（一）計稅依據

　　房產稅的計稅依據是房產的計稅價值或房產的租金收入。按照房產計稅價值征稅的，稱為從價計征；按照房產租金收入計征的，稱為從租計征。

　　1.從價計征。

　　《房產稅暫行條例》規定，房產稅依照房產原值一次減除10%～30%后的余值計算繳納。各地扣除比例由當地省、自治區、直轄市人民政府確定。

　　居民住宅區內業主共有的經營性房產繳納房產稅。

　　2.從租計征。

　　納稅人對個人出租房屋的租金收入申報不實或申報數與同一地段同類房屋的租金收入相比明顯不合理的，稅務部門可以按照《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規定，采取科學合理的方法核定其應納稅款。具體辦法由各省、自治區、直轄市地方稅務機關結合當地實際情況制定。

　　（二）稅率

　　我國現行房產稅采用的是比例稅率。由于房產稅的計稅依據分為從價計征和從租計征兩種形式，所以房產稅的稅率也有兩種：一種是按房產原值一次減除10%--30%后的余值計征的，稅率為1.2%；另一種是按房產出租的租金收入計征的，稅率為12%。從2001年1月1日起，對個人按市場價格出租的居民住房，用于居住的，可暫減按4%的稅率征收房產稅。

　　五、應納稅額的計算

　　六、稅收優惠

　　（一）國家機關、人民團體、軍隊自用的房產免征房產稅。

　　（二）由國家財政部門撥付事業經費的單位

　　為了鼓勵事業單位經濟自立，由國家財政部門撥付事業經費的單位，其經費來源實行自收自支后，從事業單位實行自收自支的年度起，免征房產稅3年。

　　（三）宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產免征房產稅。

　　（四）個人所有非營業用的房產免征房產稅。

　　（五）對行使國家行政管理職能的中國人民銀行總行所屬分支機構自用的資產，免征房產稅。

　　（六）經財政部批準免稅的其他房產。

　　這類免稅房產，情況特殊，范圍較小，是根據實際情況確定的。主要有：

　　1.損壞不堪使用的房屋和危險房屋，經有關部門鑒定，在停止使用后，可免征房產稅。

　　2.納稅人因房屋大修導致連續停用半年以上的，在房屋大修期間免征房產稅，免征稅額由納稅人在申報繳納房產稅時自行計算扣除，并在申報表附表或備注欄中作相應說明。

　　3.在基建工地為基建工地服務的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，在施工期間，一律免征房產稅。但工程結束后，施工企業將這種臨時性房屋交還或估價轉讓給基建單位的，應從基建單位接收的次月起，照章納稅。

　　4.為鼓勵利用地下人防設施，暫不征收房產稅。

　　5.從1988年1月1日起，對房管部門經租的居民住房，在房租調整改革之前收取租金偏低的，可暫緩征收房產稅。對房管部門經租的其他非營業用房，是否給予照顧，由各省、自治區、直轄市根據當地具體情況按稅收管理體制的規定辦理。

　　6.高校后勤實體免征房產稅。

　　7.對非營利性醫療機構、疾病控制機構和婦幼保健機構等衛生機構自用的房產，免征房產稅。

　　8.老年服務機構自用的房產。

　　9.對按政府規定價格出租的公有住房和廉租住房，包括企業和自收自支事業單位向職工出租的單位自有住房，房管部門向居民出租的公有住房，落實私房政策中帶戶發還產權并以政府規定租金標準向居民出租的私有住房等，暫免征收房產稅。

　　10.對郵政部門坐落在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內的房產，應當依法征收房產稅；對坐落在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍以外的尚在縣郵政局內核算的房產，在單位財務賬中劃分清楚的，從2001年1月1日起不再征收房產稅。

　　11.向居民供熱并向居民收取采暖費的供熱企業暫免征收房產稅。“供熱企業”包括專業供熱企業、兼營供熱企業、單位自供熱及為小區居民供熱的物業公司等，不包括從事熱力生產但不直接向居民供熱的企業。

　　對于免征房產稅的“生產用房”，是指上述企業為居民供熱所使用的廠房。對既向居民供熱，又向非居民供熱的企業，可按向居民供熱收取的收入占其總供熱收入的比例劃分征免稅界限；對于兼營供熱的企業，可按向居民供熱收取的收入占其生產經營總收入的比例劃分征免稅界限。