2011年注冊會計師考試會計強化班講義28

第七章　投資性房地產

　　近年考情分析：本章近年主要以客觀題形式出現：2009年3分；2008年0分；2007年3分。

　　重點難點歸納：投資性房地產的內容和初始計量；投資性房地產的后續計量；投資性房地產的轉換；投資性房地產的處置。

　　主要內容講解：

　　考點一：投資性房地產的內容和初始計量

　　一、投資性房地產的內容

　　1.已出租的建筑物。是指企業以經營租賃方式出租的建筑物（必須是企業擁有產權的建筑物），包括自行建造或開發完成后用于出租的房屋等。

　　2.已出租的土地使用權。是指企業以經營租賃方式出租的土地使用權，包括自行開發完成后用于出租的土地使用權。用于出租的土地使用權是指企業通過出讓或轉讓方式取得的土地使用權。

　　3.持有并準備增值后轉讓的土地使用權。是指企業取得的、準備增值后轉讓的土地使用權（不包括按照國家有關規定認定的閑置土地）。

　　注意：

　　（1）已出租的投資性房地產租賃期屆滿，因暫時空置但繼續用于出租的，仍作為投資性房地產。

　　另外，對企業持有以備經營出租的空置建筑物，只要企業管理當局（董事會或類似機構）作出正式書面決議，明確表明將其用于經營出租且持有意圖短期內不再發生變化的，即使尚未簽訂租賃協議，也可視為投資性房地產。這里的“空置建筑物”，是指企業新購入、自行建造或開發完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生產經營活動且經整理后達到可經營出租狀態的建筑物。

　　這意味著，企業外購的建筑物，即使沒有出租，也可以確認為投資性房地產。

　　（2）閑置土地不屬于持有并準備增值后轉讓的土地使用權。

　　根據國土資源部《閑置土地處理辦法》的規定，閑置土地是指土地使用者依法取得土地使用權后，未經原批準用地的人民政府同意，超過規定的期限未動工開發建設的建設用地。具有下列情形之一的，也可以認定為閑置土地：國有土地有償使用合同或者建設用地批準書未規定動工開發建設日期，自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設用地批準書頒發之日起滿1 年未動工開發建設的；已動工開發建設但開發建設的面積占應動工開發建設總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足25%且未經批準中止開發建設連續滿1 年的。

　　（3）企業以經營方式租入建筑物或土地使用權再轉租給其他單位或個人的，不屬于投資性房地產，也不能確認為企業的資產。

　　（4）企業出租給本企業職工居住的宿舍，即使按照市場價格收取租金，也不屬于投資性房地產。這部分房產間接為企業自身的生產經營服務，具有自用房地產的性質。企業擁有并自行經營的旅館飯店，其經營目的主要是通過提供客房服務賺取服務收入，該旅館飯店不確認為投資性房地產。

　　（5）房地產開發企業持有并準備增值后出售的土地使用權不屬于投資性房地產，作為存貨處理。

　　（6）一項房地產，部分用于賺取租金或資本增值，部分用于生產商品、提供勞務或經營管理，用于賺取租金或資本增值的部分，如果能夠單獨計量和出售的，可以將該部分確認為投資性房地產，不能夠單獨計量和出售的，不確認為投資性房地產。

　　（7）關聯企業之間租賃房地產的，出租方應將出租的房地產確定為投資性房地產。但在編制合并報表時，應將其作為企業集團的自用房地產。

　　【例題1·單選題】下列各項中，屬于投資性房地產的是（　）。

　　A.房地產企業開發的準備出售的房屋

　　B.房地產企業開發的已出租的房屋

　　C.企業持有的準備建造房屋的土地使用權

　　D.企業以經營租賃方式租入的建筑物

　　『正確答案』B
　【例題2·多選題】下列項目中，不屬于投資性房地產的有（　）。

　　A.出租給本企業職工居住的宿舍

　　B.以經營租賃方式租入的建筑物再轉租給其他單位

　　C.企業擁有并自行經營的旅館飯店

　　D.已出租的投資性房地產租賃期屆滿，因暫時空置但繼續用于出租的房地產

　　E.企業管理部門正在使用，但董事會已作出決議將于半年后出租的房產

　　『正確答案』ABCE

　　二、投資性房地產的初始計量

　　投資性房地產應當按照成本進行初始計量。

　　1.外購投資性房地產的成本，包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產的其他支出。

　　2.自行建造投資性房地產的成本，由建造該項資產達到預定可使用狀態前所發生的所有必要支出構成。

　　注：建造過程中發生的非正常性損失，直接計入當期損益，不計入建造成本。

　　3.非投資性房地產轉換為投資性房地產的成本，應按“投資性房地產轉換”的原則來確定。

　　三、與投資性房地產有關的后續支出

　　1.資本化：滿足投資性房地產確認條件的，應當計入投資性房地產成本；

　　注意：科目使用。

　　借：投資性房地產—廠房（在建）

　　　　投資性房地產累計折舊

　　　　貸：投資性房地產—廠房

　　資本化期間仍為投資性房地產，但不再計提折舊和攤銷。

　　2.不滿足投資性房地產確認條件的，應當在發生時計入當期損益。

　　注意：科目使用。

　　借：其他業務成本

　　　　貸：銀行存款等